ETAPAS DO PROCESSO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL – CAIXA

 

🧩 ETAPAS DO PROCESSO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL – CAIXA

1. Pré-análise do cliente (habilitação)

• Documentos analisados:

  • RG, CPF

  • Comprovante de estado civil

  • Comprovante de renda

  • Declaração do Imposto de Renda

• Cuidados:

  • Verificar consistência da renda formal/informal

  • Verificar coobrigados (cônjuges, fiadores)

  • Identificar possíveis fraudes em comprovantes

  • Conferir a compatibilidade entre renda e proposta de valor do imóvel

2. Consulta de crédito (SISCONFI, BACEN, SERASA, etc.)

• Detalhes importantes:

  • Cliente pode ter o nome limpo no SPC, mas bloqueado no SCR do Banco Central (já explicamos).

  • Observar dívidas de empréstimos consignados, cartão, CDC, cheque especial.

  • A Caixa exige nível mínimo de score e histórico sem prejuízo relevante nos últimos anos.

  • Restrições em nome de cônjuge também impactam negativamente.

3. Cadastro da proposta no sistema (SIOPI, SISCAF)

• Cuidados ao preencher dados no sistema:

  • CPF/CNPJ do vendedor

  • Dados corretos do imóvel (endereço, matrícula, valor)

  • Classificação correta da operação (SBPE, FGTS, Minha Casa Minha Vida/FAR/FDS, etc.)

  • Se for imóvel novo, verificar se o empreendimento tem vínculo com a Caixa

4. Análise da documentação do imóvel

• Documentos analisados:

  • Matrícula atualizada do imóvel (sem ônus, gravames, penhoras)

  • Certidão de ônus reais

  • Certidões negativas (IPTU, IPTI, ações cíveis, trabalhistas, federais)

  • Habite-se (para imóveis novos)

• Atenção com:

  • Divergência de proprietários na matrícula

  • Imóvel rural com uso urbano

  • Área construída não averbada

  • Conjuntos habitacionais sem escritura individualizada

5. Análise jurídica e de risco

• Feita por:

  • Jurídico da Caixa ou correspondente bancário habilitado

• Verificações:

  • Se vendedor pode legalmente alienar o bem

  • Se há pendências jurídicas

  • Se o imóvel é compatível com o tipo de linha de crédito (ex: FGTS só para imóveis urbanos)

  • Simulação de seguro habitacional (MIP/DFI)

6. Avaliação do imóvel (engenheiro ou arquiteto credenciado)

• Cuidados na análise:

  • Valor de mercado compatível com o valor do financiamento

  • Condições estruturais do imóvel (não pode estar em área de risco, por exemplo)

  • Áreas não regularizadas ou não averbadas causam reprovação

7. Assinatura do contrato

• Checklist:

  • Todos os documentos assinados (comprador, vendedor, fiador – se houver)

  • Apresentação de documentos originais no dia

  • Geração de contrato via sistema interno da Caixa

  • Envio para cartório para registro

8. Registro do contrato no cartório

• Responsabilidade:

  • Geralmente do cliente, mas o analista deve orientar:

    • Sobre os prazos legais (em média até 30 dias úteis)

    • Sobre custos de cartório e ITBI (impostos municipais)

  • Após registro, o contrato volta com a matrícula do imóvel com a alienação fiduciária em nome da Caixa

9. Liberação dos recursos

• Somente após:

  • Registro no cartório

  • Conferência final da documentação

  • Atualização no sistema da Caixa (liberação automática ou via setor de crédito)

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🔍 Outros detalhes importantes que analistas precisam saber:

Área	Observação técnica
FGTS	Verificar se o cliente está há mais de 3 anos com carteira assinada e se o imóvel fica na cidade onde mora/trabalha
Substituição de garantia	Em casos onde o cliente já tem imóvel financiado, precisa de autorização específica da Caixa
Vendas casadas	Não pode obrigar cliente a contratar seguros fora dos exigidos pelo SFH
Tempo de análise	Processos com documentação incompleta travam o sistema — use checklist sempre
Simulações	Cada simulação gera um número de proposta que deve ser usado no sistema para não gerar duplicidade
Correspondente Caixa Aqui	Se você estiver atuando como correspondente, siga a cartilha CAIXA AQUI Habitacional, com padronização rígida